降低使用门槛 公共维修资金使用不再难

业主委员会选举困难和公共维修资金启动困难，都是导致社区业主权益纠纷频发的主要原因。而民法典相关条款中适当降低了业主共同决定事项的投票要求，并增加了一条规定，即维修资金可在紧急情况下通过特别程序使用，有利于提高公共维修资金的利用率，更及时地维护业主的合法权益。

武汉一小区业主委员会与某物业公司签订了为期两年的物业服务管理合同，委托这家物业公司对小区进行物业管理。半年后物业公司以小区业委会的名义向主管部门申请15万元维修资金，用于维修外墙掉漆和屋面漏水，该维修资金的使用未经过业主共同决定同意。随后小区业委会经小区业主大会同意，要求物业公司向小区业主公布说明维修资金的使用情况，并将15万元维修资金返还至小区维修资金银行专户。

武汉市中级人民法院民一庭法官助理杜文认为，该物业公司对维修资金的使用未按照法定业主共同决定程序经过业主同意，应对已使用的6万元维修资金的使用情况向小区业主公布说明，并将剩余9万元维修资金返还至该小区维修资金银行专户。其实，想要使用维修资金的程序并不复杂。相比现行物权法，民法典降低了业主共同决定程序的投票要求，使用维修资金的门槛降低了。

杜文介绍，民法典第278条列举了公共维修资金的用途，将维修资金的用途规定更为明确和细化，符合现代建筑的设计与要求。另外，民法典第278条还规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定*款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定*款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

杜文表示，现行物权法规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。民法典对维修资金的使用规定相较于物权法的规定进一步降低了业主决议门槛，有利于解决现实中业主共同决定难而易形成自治僵局的问题，便于维修资金的合理高效利用。

而在民法典第281条中增设了相关规定，即紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

杜文说，此规定便于维修资金的监管透明化，同时可以备不时之需。

法律小贴士>>>  哪些事项由业主共同决定

按照民法典第278条规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。