房价下跌毁约要承担违约责任

问：买方因房价下跌，在签订认购协议后，不愿与开发商签订正式的商品房买卖合同，如何处理？

答：因合同的签订是建立在双方自愿的基础之上的，故不能强制要求双方签订正式的商品房买卖合同，但开发商可根据认购协议的约定要求买受人承担违约责任。

问：预售合同无效后，贷款合同如何处理？

答：商品房预售合同被确认无效后，贷款合同的目的已无法实现，故贷款合同应一并予以解除。

问：2021年6、7月份银行政策变化后，导致银行贷款审批及放款时间变长，出卖人能否要求买受人承担违约责任或解除合同？

答：需要根据双方合同的约定进行判定。若案涉合同约定了最终的付款期限，则出卖人有权要求买受人承担违约责任甚至解除合同；若案涉合同未约定最终的付款期限，而是约定以银行放款时间为准，则出卖人不能要求买受人承担违约责任。

问：买方因不具备购房资格，能否要求解除与开发商签订的认购书，并要求开发商退还全部款项？

答：若买方不具备购房资格，导致认购协议无法继续履行，可以解除。分两种情况处理，一种是签订认购协议时具备购房资格，而后因政策变更不具备购房资格的情况；一种是不具备购房资格的情况。前一种情况因政策原因造成，并不归责于协议双方，故应全额退还。但后一种情况，买受人作为商品房的购买人，有保证自己具有购房资格的义务，因此，是否退还全部款项应根据认购协议的约定予以处理。

问：房屋买卖合同因一方违约无法继续履行，若存在房屋溢价部分的损失是否应当支持？

答：房屋价格上涨的溢价诉讼属于合同履行可得利益损失，房屋买卖合同无效或被解除，违约方应承担相应违约责任。买受人主张因房屋价值上涨给其造成的损失，应予以支持。

问：购买商品房时一并签订了精装修合同，收房时发现装修存在质量问题，能否单独解除装修合同？

答：在开发商指定装修公司的情况下，买受人在签订装修合同时其实是没有选择权的，故虽然买受人是与装修公司签订的装修合同，但应视为开发商委托装修公司进行装修，故装修合同的合同义务由开发商承担，即装修合同与商品房买卖合同应作为一个整体对待，不能单独解除。

问：还建房屋买卖合同买卖的是小产权房，合同是否合法有效？

答：所谓还建房，通常系原集体土地上房屋拆迁还建而来，因还建后房屋的土地性质已依法转化为国有划拨用地，并非村集体土地，故不能因为还建房不能办理产权证而认定还建房买卖合同无效。

问：若夫妻一方对另一方处分房产并不知情，合同无法继续履行，买受人如何维权？

答：根据《民法典》及相关司法解释的规定，因出卖人未取得其他所有权人的同意，从而未能取得完整的房产处分权，致使标的物所有权不能转移，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。若买受人提起的诉讼请求是继续履行合同，则法院应予以释明，告知买受人变更诉讼请求。